法拍房，也拍不动了

法拍房也拍不动了。这两年，四川明炬律师事务所刑辩中心律师许涵林，亲眼目睹法拍房市场从热到冷、供求关系一夜逆转的过程。她接触和处理过很多与法拍房有关的案例，2021年也买了一套法拍房。

法拍房数量不断增加，背后是无数面临断供的业主：二十几岁的互联网人，几乎0首付上车，失业后差点面临法拍。资金链断裂的包工头被拖欠几百万工程款，获赔贵州郊县10套“烂尾房”，法拍都拍不出去。一家老小六口人，因为给亲戚做担保，唯一住房被法拍，不得不去租房子住。

原本态度强硬的银行也发生了转变，比起强制收回房子拍不出去，不如宽限还贷数额和期限，和业主一起“保”房。打着“保房”旗号的第三方机构，通过灰色手段牟利，将水搅得更浑。

以下是许涵林的自述：

文 | 谢紫怡

编辑 | 张轻松

运营 | 小二郎

暴增的法拍房

作为房地产市场的镜子，法拍房曾是抢手货。

有人愿意溢价几十万、几百万买法拍房，只为绕过限购政策。也有人通过低价捡漏的方式，发掘比二手房还便宜的法拍房。法拍房一度被炒到“限购”。

大概3年前，我看中了一套特别心动的房子。那是锦江边的一套花园房，它有着巨大的屋顶和一个露台，属于某个老牌房地产公司，相当于给员工内购的福利房。我一直记得，和中介一起坐电梯的时候，旁边人看我的眼神就很不对。结果上去之后，一对六七十岁的夫妇，正拿着锄头和铲子在门口挥舞，驱逐每一位过来看房的人。

很明显，老两口并不想失去他们的房子。看到老人如此抗拒，我就放弃了。但像这样的优质房，买家是很多的。最后，房子还是被其他人拍走了，280万，基本上和市场价差不多。房屋最终肯定是被腾退了，只是不知道是以什么样的方式去完成的。

每次想到那对夫妻，我都会觉得有些无奈。那个房子被法拍，是因为他们的儿子做生意，拿房做了担保。一般这样的情况，都是房屋所有者无法偿还债务，债权人便通过法院申请拍卖其名下房产，以收回欠款。

我擅长经济领域的刑事业务，也曾经作为法官助理，在法院轮岗，接触和处理过很多与法拍房有关的案例，2021年也买了一套法拍房。从业这几年，正好见证了法拍房市场从热到冷的变化，整个房地产环境从繁荣到泡沫破裂的过程。

▲ 图 / 视觉中国

最初接触法拍房，主要是经济领域的刑事案件，譬如官员的职务犯罪、经济犯罪，这些案子涉及巨额资产的处置，其中包含很多房产要被执行。而后来更多法拍房的业主，都属于经济状况恶化的普通人。因为无法偿还房贷，或者没有其它资产来抵偿债务，他们的房子便面临着法拍的命运。

我见过很多房子被法拍的业主，他们中有些人表现出了愿赌服输的勇气，也有很多人会感到不甘心，难以理解自己辛苦打拼的房子要被拍卖给别人。特别是一些年纪比较大的人，他们可能只有这一套房，面对法拍的结果，就会觉得司法不公。还有更极端的，会以身体问题或其他理由，选择拒绝搬离，赖在房子里不走。

在法院轮岗时，我接触过一些法拍房的案例咨询。最让我印象深刻的是有一家老小六口人，丈夫是会计，妻子是文员，结果妻子失业，他们的房子即将要断贷了。同时他们还给亲戚做了担保，房子被二次抵押，对方做生意失败，欠下一百多万的账，拿的是他们的房产做的抵押。就这样，他们欠下两家银行的钱，只能通过拍卖房子去还债。

那位妻子满脸憔悴，来法院向我求情，说他们只有一套房，而且贷款本来都快还清了。他们没有想到，只是纯给亲戚帮忙，结果会落到连房子都没有的境地。我安慰她，告诉他们不会无家可归。最后，那套房拍了60万。除了要还给银行的钱，法院还为他们申请了租房补助，预留了他们一家人8年的租房租金。

在法拍房的交易中，法院是一个居中的官方处置者角色，前期的诉讼环节，法院会根据起诉审查案件，作出判决或裁定，到了执行阶段，就是负责走拍卖程序。法院一般会和一些专业平台合作，比如对房子的定价，会找淘宝、京东旗下的评估机构做评估价值报告，会评估地段和新旧程度，参考的也是同一地区的市场价格和房屋的实际情况。交易完成之后，房屋的腾退，便由法院的执行局去负责。

▲ 图 / 视觉中国

法拍房越来越多了。我看到一个今年1-5月，全国各城市的法拍房数据，成都的法拍房挂拍数有9580套，位于全国第二。在成都，今年法拍房的平均折扣率是73.45%，成交率只有26.32%，流拍率也达到了73.68%。这意味着，法拍房的市场行情已经很低迷了。

随着法拍房数量暴增，对律师的需求增多，现在处理的方式也发生了变化。律所和一些本地银行有业务合作，平常就会接银行的代理，也就是帮银行去起诉断供者。另一方面，律师也接起了大量的咨询，业主们希望获得“保房”的对策。银行也会觉得收回来的法拍房不好卖，比较倾向于业主能继续还债。

这是一个很有意思的变化，以前银行硬气的时候，我们律所的专门团队一个月会批量处理上千份对业主的起诉状。而现在，银行想尽快回笼现金，也会放下身段，希望业主不要断供，就开始用更柔和的方式去协商和调解。通俗来说，如果客户有还款的诚意和能力，银行是有政策去减免利息的。

可我还是见证了很多“躺平”的断供人。房价火热的时候，大家都有一种追高的心态，愿意去保住房子，守住值钱的资产。现在房地产不景气，有的人就直接摆烂，觉得什么都无所谓了。因为怎么样都还不上那个钱，甚至连房子被法拍了，都还不够还银行的贷款。

挣扎的断供人

就在2022年以前，成都楼市的热度还很高，很多收入稳定、对未来预期良好的人，愿意加杠杆买房。然而，市场发生变化。他们突然发现，房产价值缩水了，还有人面临经济困境，连贷款都还不起了。

大概在疫情后，断供潮就这样开始了。如果给这群房子面临法拍的人做一个分类，大部分还是做生意失败，以及失业的人。还有的是给亲友做了担保，因为别人生意失败，自己受到牵连。也有一些用高杠杆炒房投资，结果拆东墙补西墙，倒来倒去，现金流断裂，把房子砸手上的人。

或许，成都也是全国其他城市的缩影。网友调侃接孙悟空来了都要打500个电话才准走，这是在说很多人干的都是电话销售一类的工作。

成都的工资水平不高，本地的就业市场没那么景气，再加上收入下降、失业增多，好像大家的生活突然都变得困难了。

▲ 图 / 视觉中国

有很多互联网行业、芯片行业，或者做教培的，他们曾经有比较高的工资，早年买的也是很好的房子，但因为突然失业，难以找到匹配的工作，沉重的房贷压得他们喘不过气来。在没有其他储蓄的情况下，一旦停贷超过时限，银行就会启动法拍程序了。

我有一个二十多岁的朋友，研究生应届毕业即进入了让人羡慕的互联网“大厂”，年薪三十多万。他挑中了成都南边地段比较好的，130平方米的二手房，大概300万左右。当时也是加杠杆比较多，一开始买的时候，就用了很低的首付，月供超过1万5。本来蛮有信心的，结果公司变动，他被裁员了，年轻人也没那么多的存钱规划，房贷还不上了。

他特别着急，差点就打算放弃那个房子了。欠着那么多钱，要么就借亲戚朋友的，要么就继续借银行的。后面，他还是觉得信誉比较重要，而且那套房子的保值空间还是有的，所以就以借新还旧的方式，再找其他银行借钱来还贷款，以这样的方式撑了一段时间。过了几个月，他还是找到了新的工作。

像这种接受过良好教育、有体面工作的人，其实算是抗压比较强的，不至于沦落到很差的境地。但事实上，银行起诉的断供者中，一大部分被告都不会应诉，也不会来参加庭审。因为他们真的没办法还钱，更加请不起律师。他们没有名字，没有面目。我也没有机会接触到他们，没办法了解他们的人生。我觉得这才是最普遍的现象，越是比较底层的人群，越是不被看见，一旦遇到困难，他们毫无还手之力。

房价下跌，有时，甚至连房子被法拍了，都还不够还银行的贷款。一个被法拍的房子，本来算不上是特别优质的资产，一拍的估价是打个八折，到了二拍，价格就打到了六折，如果两次都流拍，被变卖就是五折销售。这么低的折扣，多少人能承受得起？

曾经，家家户户都考虑买房，大家都相信，房子是个稳赚不赔的买卖。现在，这个信念已经破碎了。

▲ 图 / 视觉中国

房地产整体都在垮，连带着多少人的积蓄打了水漂。我有一个广东的当事人，花一百多万，买了眉山天府新区的旅居房。眉山天府新区是四川省规划的两大天府新区之一，与成都天府新区并列，当时吸引了很多投资者的目光。那个地方地价本身很便宜，房地产商都跑去开发，各种营销和宣传推广特别起劲，很多外地人一下飞机，就被车接车送地拉去看房，房价一度被炒到了一两万一平方米。

那个地方其实是眉山市仁寿县，它紧挨着成都的天府大道南延线。这条笔直的大道是全亚洲最长的城市中轴线，从成都的天府广场一直贯穿到眉山。它的卖点是离成都兴隆湖很近，交通方便，但很多外地人买了才知道，住在眉山天府新区，开车去成都主城区都要一个半小时。兴隆湖虽然号称成都的“未来中心”，但是在大部分的时间里，旅居的人们并不常往那里去。

现在，当地的房子跌到了4000到6000一平方米，基本是卖都卖不出去了。甚至搜索那里的法拍房，60-80平方米的房子，起拍价低到了十几、二十几万。

就像日本的经济泡沫，从当年的疯狂买房到现在的一地落寞，代表的其实并不是买房决定有什么失误，反而是所有的风险都让个人去承担了。普通人断供断贷是最惨的。我们国家还没有推广个人破产制度，哪怕你不要房子了，债都是自己的。债权人的利益是被保护的，欠钱就是要还。借钱来买的房子，不管房价被打了几折，该还银行多少钱都要还。这套房子卖了之后，如果还欠着银行，可能还会执行你别的财产。

我在法院轮岗的时候，有一位五十多岁的阿姨，从内蒙古坐了一天多的绿皮火车，到了就直接在窗口哭。她是退休教师，因为做生意欠了些债，成了失信被执行人。阿姨抱着一堆材料，说她的微信、支付宝、社保卡都被冻了，导致就医很困难。当了“老赖”就寸步难行，她希望去找那些生意的合作方要钱，留足一点基本的生活费和交通费。后来，她的宽限申请被同意了。

社会应该建立更有效的风险分担机制，保护个人免受系统性风险的冲击。至少，得让那些真正诚实守信，愿意再用努力和劳动拼搏的人，可以有机会东山再起，去消掉那些债。一个好的信号是，深圳试点个人破产制度已经有三年了。相信慢慢的，全国也会谨慎地推广起来。

▲ 图 / 视觉中国

现在银行对于那些断供的人，其实也倾向于“保房”了。债权人和债务人之间，一切都是可以坐下来谈的。我有一个亲戚，曾经是包工头，因为得了肿瘤，看病了花了两三百万，实在是因病致贫。不幸的是，开发商还欠着他几百万的工程款，但开发商也没有钱了，就抵给了他10套贵州兴义市偏远郊县的步梯房。

这种房子相当于是水泥废品，不仅烂尾，还无法过户，连法拍都拍不出去。一百多平方米的房子，市场价值按60万来算，法拍卖四十多万，到二拍都流拍了。这种房子的产权有点问题，再便宜也难卖。

这样的窘境下，他做工程，本身也欠着银行的经营贷，就还不上钱了。所以他唯一的住房也将被拍卖了。我和银行的业务员去谈的时候，银行考虑到他的特殊情况，愿意免掉他的全部利息，只用偿还本金，他们给出了每个月一两千的最低限度。

银行的债可以慢慢还，医疗费又不可能停，但凡有一点点钱还是得续命。如果将来仍然还不上的话，那个房子就还是避免不了被执行的命运。

“保房”机构，利用灰色手段牟利

刚开始，法拍房不是那么知名。网络上披露的信息还比较封闭，现实中只有具有侦查资源的部门，像公安、法院，检察院的工作人员，才有机会接触到法拍房的信息。所以一般来说，都是那些有资金，刚好又有点政府关系的人，可以拿法拍房做一些低买高卖的生意。

2016年，成都开启了房屋限购政策，那正是房价飞涨的年代。也是从那时开始，不在限购名册的法拍房，迎来了它的春天。

房子不仅仅是居住空间，它还关联着一系列的权益，譬如落户资格和教育资源。人们购买法拍房，可以很快获得成都的房产，获得户口和子女入学等隐藏价值。而且法拍房的好处是，在拍下来的那一刻，房子的物权就已经属于你了，能够很快拿到房产证。

为了绕开限购，总有人愿意多花钱，这也导致当时法拍房溢价严重。我有一个朋友，就花一千万买了一个法拍房当婚房，我们都戏称那是“千万豪宅”。事实上，那个房子就是溢价大概20%成交的。有一些成都的网红楼盘，也通过法拍的方式突破限价，把房子卖到高价。

那几年，法拍房愈演愈烈，有人为了卖房，不惜以虚假诉讼的方式，比如假装欠钱不还，把自己的房子变成法拍房，再找亲友抬一抬价，卖出比市场高30%、50%的价格，谋取几十万、上百万的溢价。

▲ 图 / 视觉中国

这让法院也很头疼。估计也是基于这些方面的考虑，2021年3月22日，成都的法拍房也加入了限购。

有意思的是，法拍房火热的时候，衍生了一些为买家服务的辅拍机构，他们最有“价值”的服务就是腾退，我听说，他们会直接派5个大汉去别人家，用很社会化的方式劝退那些赖着不走的人。辅拍机构曾经赚得盆满钵满，在法拍房加入限购后，他们的宣传点就从以前的“不限购”，变成了“价格低”。

而现在，法拍房供求关系发生了很大的变化。“卖方”那边，也出现了专门的第三方机构，即一些帮忙做债务规划的法律咨询公司。他们打着帮业主保房的旗号，会做一些我们律师都没办法想象到的业务。

比如说跟银行协商还债，就是用一些手段去骚扰银行，举报和银行合作的借贷公司。因为一些小贷公司本身放贷就有问题，再加上银行也不愿意惹麻烦，内部政策也希望回笼资金，就会作出一些让步。我还听说过有些比较过分的保房手段，就是请艾滋病人到里面住着。其实如果真要传播疾病，还面临刑事责任。

在法拍领域，像辅拍机构和法律咨询公司这样的第三方、第四方的加入，会让局势变得复杂，把这个水搅得更浑了。说到底，他们都是利用信息差来挣钱的，既然有信息差，必然就存在制造信息壁垒，或者哄骗等方式。

那些面临断供的业主，本可以自己去与银行协商，商量如何减少利息，或者延长还款时间的。但法律咨询公司看到这些痛点，假装自己有特殊的关系和能力，承诺能够成功谈判，这一点深得当事人的内心。但其实，他们就是用骚扰银行的那些手段，把利息减免下来，然后再拿业主一定额度的钱。

买法拍房的人

这一行的水太深了。律师一般都不会轻易去碰法拍房，更别说普通人了。

有的断得不彻底的房子，会涉及到与原来业主的艰难交涉。毕竟对咱们来说，买个房子是要去住，但是对人家来说，如果失去了全部的希望，他非得要赖着你的话，这个就很麻烦。有一些房子，买来之后才知道产权有瑕疵。我之前还碰到过欠了10年水电费的案例。

我是2021年买的法拍房。那个时候我刚刚研究生毕业，原本优先考虑政府的人才房，那时都在捂盘，开发商觉得开盘越晚，抢得越多。我心态比较着急，就开始挑法拍房了。

购买过程十分耗费心力，漫长而又充满意外。我大概追了三十多套法拍的房子，中间会有很多人和我一起竞拍，大家都是抱着捡便宜的心态。我记得，我看的好几套很心动的房子，最后都被撤回去了，因为特别优质的房产，还是会有人愿意守住的。

▲ 图 / 视觉中国

在竞拍时，每个人心里都有一个底线价格。但这个东西就像赌博一样，在很多人都在出价抢房子的情况下，是会有点上头的。不到最后一刻，你也不知道还会不会有人继续加价。一个起拍价20、30万的房子，反而因为它价格低，造成一种哄抢。如果有人不理智，一直把价格往上抬，最后拍到80万、100万都是有可能的。

我最后买成的那套房，一开始的二十多人报名，到最后只剩下三个人一起角逐。我们都是以最小的单位，5000块一次，这样去加价。我猜对面是一位大哥，一下子加了1万，我就觉得他有点冲动，赌性上来了。说实话，他加的是1万，又不是加10万，这个价格不会吓到我，反而抬高了价格，大家都得不到好处。

我的策略是，每次都按最低价去加。而且我加价的方式可能让对方生气，都是踩在倒计时最后几秒。对方以为我要放弃了，但在倒计时结束前，我却紧追不舍。那次拍卖，后面几次竞价时，那套房子的价格已经追到我的临界点，快达到90%的折扣了。如果再继续抬价的话，我可能就撑不住了。

好在，在我最后一次加价5000块后，屏幕背后的另外两个人都放弃了。

房子竟然被我拍下来了。那天，我正好在朋友家，心里还是很难确定，好像就要跟那个陌生的地方产生一种连接了，我跟家人发了个消息，告诉他们房子买到了，但还是觉得有一点恍惚。一百多万，这是我在淘宝上花过的最大一笔钱了。

▲ 拿到房产证。图 / 受访者提供

那套房子是在法拍房限购之后买的，最后算起来，还是比市面价低了二三十万，折扣率大概是89折。但刚买完房子，我就去了攀枝花行政学院。那一年，房价已经有些稳不住，其实我是可以等一段时间再买房的。所以现在想起来，还是会有一点点遗憾，隐约觉得如果再往后面一点买，是不是可以省下更多钱？

很难说，法拍房值不值得抄底。到现在，我也还会上法拍房的首页去刷一刷，我看成都现在的法拍房，折扣差不多是7折。一些老小区的房子，甚至打到了5折。即便是这样，法拍房也属于一个冷清的局面。前几天，我刷到一个68平方米、位于双地铁口的房子，原本一百多万，现在打折到了60万。这种在以前非常抢手的房子，现在一拍都流拍了。

房子的价值，这个东西是看不见摸不着的。或许，买房没有刚需，住房才是。后面，我因为工作的变动，又回到了成都。拥有属于自己的房产，确实也会让我在城市里有一种特殊的归属感。