住建部：中国房地产市场筑底回暖

一、住建部定调房地产市场筑底

住建部部长倪虹明确指出，中国房地产市场在系列政策作用下，历经三年调整，如今已开始筑底。这一判断在国新办新闻发布会上引起广泛关注，也为房地产市场传递出积极信号。

国新办新闻发布会犹如一剂强心针，为房地产市场的稳定发展注入了强大动力。发布会上明确了房地产政策组合拳的内容，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消即取消限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准，充分赋予城市政府调控自主权，因城施策调整各类购房限制性措施。四个降低涵盖降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量房贷利率和“卖旧买新”换购住房的税费负担，有效降低居民购房成本。两个增加一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，若按 100 平方米一套计算，将创造约 1 亿平方米左右的住房需求，有利于活跃市场、消化存量商品房；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿元，相较于目前规模翻倍，确保所有合格项目“应进尽进”“应贷尽贷”。

多项政策的出台不仅着眼于短期市场活跃度的提升，更致力于中长期楼市供求关系的改善。如支持地方收购存量商品房及盘活闲置存量土地等举措，有望加速房地产“一揽子”配套政策的落实，促进需求释放，推动房地产市场平稳健康发展。市场数据也印证了楼市筑底的判断，众多城市项目看房量、到访量明显上升，销售量不同程度增长，特别是一线城市 10 月份以来全线回稳。可以说，我们有理由对房地产市场止跌回稳充满信心。

二、政策组合拳助力楼市

（一）“三招”稳楼市

四个取消为城市政府因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，包括取消限购，打破了购房者的地域限制，使更多人有机会参与房地产市场，促进了人才的流动和城市的发展。取消限售则增加了房产的流动性，让房产所有者能够更加灵活地处置自己的资产。取消限价使房价更加市场化，能够更好地反映市场供需关系。取消普通住宅和非普通住宅标准，简化了购房流程，降低了购房者的认知成本。

四个降低切实降低了购房成本。降低住房公积金贷款利率，以北京为例，假设贷款 100 万，30 年期限，利率降低 0.25 个百分点后，购房者每月还款压力可减少一定数额。降低住房贷款首付比例到 15%，大大降低了购房门槛，让更多人能够实现购房梦想。降低存量贷款利率，减轻了已有房贷者的负担。降低“卖旧买新”换购住房的税费负担，鼓励了改善性住房需求的释放。

两个增加为楼市带来新动力。新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，以货币化安置的方式，既满足了群众的住房需求，又消化了存量商品房。据统计，全国 35 个大城市待改造规模就有 170 万套城中村，其他城市也有改造需求，此次新增的 100 万套改造将重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构给予专项借款，允许地方发行政府专项债，给予税费优惠，商业银行根据项目评估发放商业贷款。年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿元，国家金融监管总局将进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”，预计到 2024 年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，这将有力推动保交楼，改善市场对期房的预期，助力提振楼市信心。

（二）改善供求关系

多项政策着力于楼市供求关系改善。支持地方收购存量商品房，财政部介绍，地方可自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

盘活闲置存量土地方面，自然资源部在住宅用地供应上，一手抓控新增，一手抓盘存量。对于去化周期过长的城市暂停供应商品住宅用地，对去化周期较长的城市实行“盘活多少、供应多少”。考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的将严格把控，市场确有需求的才精准投放。通过收回收购土地盘活存量，能够减少市场存量土地规模，稳定市场预期；增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房；收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。此外，还鼓励企业优化开发，促进市场流通转让，激发市场活力。

房地产“一揽子”配套政策有望加速落实，已有政策加速落地，如落实取消非普通住宅标准，优化税费衔接政策等；地方国企收储商品房也有望继续打通各项堵点，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实。同时，更多增量政策有望加快推出，核心城市充分发挥调控自主权，继续优化限制性政策，更多城市采取加大购房补贴力度、降低交易税费等方式促进需求释放。

三、市场变化印证筑底判断

市场数据充分印证了房地产市场筑底的判断。据克而瑞研究中心统计，重点监测的 23 个城市“十一”期间新房项目认购面积环比上升 77%，同比上升 65%，其中北上广深四个一线城市同比增长 102%，二三线城市同比增 55%。二手房成交逐周回升，10 月第二周，中国 14 城二手房成交量同环比均倍增，深圳、杭州成交规模创今年以来单周新高。

国庆期间多地看房量大幅上升，政策调整对房市产生了积极的长期影响。政策调整的直接影响是推动市场需求的释放，例如北京的新房带看量比去年同期增加了 92.5%，广州部分楼盘的日到访量也增加了 200%。这些数据表明，政策的调整有效地降低了购房的成本和门槛，使得更多潜在购房者愿意在市场中进行交易。

一线城市楼市初显复苏态势，国家统计局公布 9 月 70 个大中城市住宅销售价格月度报告显示，9 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄。超 35 城执行“认房不认贷”政策，对提振市场信心产生一定作用。

二手房交易量大增也释放出多个信号。首先反映了房地产市场的整体活跃程度，政策因素对房地产市场产生了影响，一些城市出台鼓励购房的政策，促进了二手房交易的增加。同时，改善型需求的增加也是二手房交易量大增的原因之一，随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，许多人选择购买二手房来满足自己的改善型需求。此外，投资需求的抬头、房价走势的影响以及市场供需关系的变化等因素也共同推动了二手房交易量的增加。

综上所述，市场数据的变化充分印证了中国房地产市场已经开始筑底，政策组合拳的效果正在逐步显现，房地产市场有望迎来稳定健康发展的新局面。

四、未来展望

多部门联合打出的政策“组合拳”已初见成效，这让我们对房地产市场止跌回稳充满信心，同时也对未来房地产市场的持续回暖抱有积极的期待。

从政策层面来看，住建部等多部门明确表示将继续齐心协力，狠抓落实，把政策效应充分释放出来。四个取消、四个降低、两个增加的政策组合拳将持续发力，为房地产市场的稳定发展提供坚实保障。随着城市政府调控自主权的充分发挥，各地将因城施策，进一步优化购房限制性措施，取消限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准等政策将持续推动市场的活跃度。降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率以及换购住房税费负担等举措，将持续降低居民购房成本，激发购房需求。新增实施的 100 万套城中村改造和危旧房改造以及将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元，将为楼市带来新的动力和活力。

在改善供求关系方面，支持地方收购存量商品房、盘活闲置存量土地等政策将不断深化落实。地方政府在确保项目融资收益平衡的基础上，利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房，将有效消化存量，促进供需平衡。自然资源部对住宅用地供应的科学调控，暂停去化周期较长城市的商品住宅用地供应，优先回购闲置土地，将进一步稳定市场预期，增加资金流动性，为房企保交房提供支持，同时也为实体经济发展腾出空间。

从市场趋势来看，目前市场数据已经印证了房地产市场筑底的判断，未来随着政策的持续推进和落地，房地产市场有望持续回暖。重点城市的新房认购面积和二手房成交量的上升趋势有望延续，一线城市的复苏态势将更加明显。随着更多城市优化限制性政策，加大购房补贴力度、降低交易税费等方式促进需求释放，二三线城市的房地产市场也将逐步回暖。

总之，多部门将继续打好政策“组合拳”，房地产市场有望在政策的推动下持续回暖，迎来稳定健康发展的新局面。我们有理由相信，未来的房地产市场将更加成熟、稳定，为经济发展和人民生活水平的提高做出更大的贡献。