杭州，千万豪宅永不眠

杭州豪宅市场可谓是冰火两重天：核心区域新房一房难求，二手豪宅价格则在震荡，整个市场正在重塑中。

文 | 易浠

编辑 | 费明举

图片来源 | 视觉中国

来源 | 财经天下WEEKLY（ID：gh_bc4e622400e4）

火焰与冰雪交织在一起

“摇号三年了，仍然没能摇到这个房子，运气太差了。”杭州的宋城近来很沮丧。8月下旬，他参与了杭州豪宅新盘霞映锦绣里的摇号。霞映锦绣里位于拱墅区申花板块，是今年杭州核心区的第一红盘，产品分为洋房和叠墅。

这个网红盘户型在193-350平方米之间，总价2000万元以上。截至今年8月底，三年时间里，霞映锦绣里总共加推了两期。每类产品每次推出不超过一百套，却都会吸引上千人前来报名。

宋城是真得很喜欢这个楼盘，玻璃搭配金色铝板的外立面，尽显高调奢华，这几乎是所有人的“梦中情房”。宋城每每路过霞映锦绣里周边时，都要看一眼进度，他尤其喜欢适合自住的中叠和上叠。在他看来，这个豪宅的价钱，也是相对合适的。

毕竟，杭州核心区域的新盘，仍延续限价政策，新盘与二手房的价格，出现了单价几万元的差价。如果不是限价，“市场价应该可以卖到十几万元每平方米，毕竟核心城区的别墅很稀缺。”霞映锦绣里的销售张天自豪地告诉《财经天下》。这个楼盘引以为傲的资本之一，还有它的缔造者滨江集团，一个擅长打造高端住宅的杭州地产老炮儿。

只可惜，杭州虽然在今年5月放开了限购，但为了防止炒房等行为的发生，核心区域的新房仍实行摇号购房制。为了提高中签率，宋城集齐全家之力弄了三张房票。然而，8月底推出的二期楼盘，虽然最终公布的入围报名人数为488组，但前期参与报名的家庭实际超过了800组。

在洋房多，叠墅少的大背景中，宋城以156号的排名，落选了叠墅品类。就在他哀叹“太不走运”时，事情似乎出现了一丝转机：在选房时，有人因征信有问题弃选了，也有人因资金压力退出了。

实际上，这一期购房成本比想象中的要高。

具体看来，中叠和上叠加包装120万元，还要绑2～3个车位，1个50万元。此外，下叠除了绑车位、绑加装包还要绑地下室，地下室要1000万元。不过，没等宋城反应过来，就有人替补上去了。“遇到征信或资金有问题的购房者很少。”张天向《财经天下》解释道，即便有人弃权，当天就有人顶上来。

对张天来说，售卖这样的房子，简直不要太轻松，很快就卖完了。这一次没能摇中心仪的房子，宋城并不气馁，他决定“9月继续”。销售告诉他，霞映锦绣里会在9月底推出最后一期。此后，同类型的区域和地段，很难再有这样的楼盘推出，这让宋城很是心慌。

在杭州这个经济活跃的城市里，与宋城一样有实力的购房者不在少数。《财经天下》了解到，购买霞映锦绣里的人当中，80%以上都是改善客群，其中不少是上市公司的高管。也就是这些人群，让杭州核心区域的高端新房市场红红火火。

一房难求的景象，也在杭州不少售楼处上演。比如今年3月再一次加推的千万级高端新房——位于杭州武林商圈核心区的堂前嘉悦；今年5月推出的高端新房颂映传麒府，也曾出现霞映锦绣里一样的僧多粥少的局面。以颂映传麒府为例，今年五一假期，这个楼盘迎来最后一摇：84套房源，共有423人登记。

与之形成鲜明对比的，是杭州法拍二手房豪宅的遇冷。9月13日，滨江华家池二拍上架。尽管整体竞拍过程很激烈，14人报名，围观次数高达22800次，但成交价依旧没能上去。这套房最终成交总价922万元，折合单价6.6万元/平方米，是评估价的6.5折成交。相较于首次拍卖单价降了约1.4万元/平方米，直接打了8折。

今年8月，杭州豪宅法拍市场出现的三套房源，从最终结果来看也不尽如人意。位于南星桥板块的一套金色海岸，靠近富春路，户型建面约209平方米，仅仅一次出价后就以1647.8万元总价成交，折合单价约7.9万元/平方米。

同板块的蓝色钱江，8月13日法拍市场成交一套建面约199平方米户型，成交单价与金色海岸接近，仅7.75万元/平方米。还有一套建面约139平方米的华家池公寓，在无人报名后直接流拍，起拍单价约7.03万元/平方米。

贝壳找房上显示，金色海岸同面积段的一套房源，挂牌价1980万元，挂牌单价9.4万元/每平方米；而与蓝色钱江同类型的房源，基本维持在11万～12万元/平方米之间。至于华家池公寓，在近期成交的二手房中，同样是139平方米的户型，是以1100万元、单价约7.9万元/平方米成交的。

杭州的豪宅市场在重塑

杭州法拍房遇冷，核心高端新房一房难求，二手豪宅价格则在震荡。

不可否认的是，少数地段好、品质高的二手豪宅，仍然备受市场欢迎且成交价格坚挺。比如位于钱塘江南岸、钱江世纪城的奥体板块，那里的一线豪宅奥邸国际，在过去一周成交了四套。

“奥邸国际、臻奥院等钱塘江沿岸的大户型，价格始终保持在一个高位。即便未来市场环境震荡，这样的楼盘价格大概率也不会下降。”杭州豪宅经纪人子西告诉《财经天下》。相比那些卖出奥邸国际的豪宅中介，子西今年就没那么好运了。

她做的是整个杭州的豪宅市场。从今年年初以来，子西感受到了二手豪宅市场的明显变化，“跟去年同期相比，今年咨询的人变少了很多，客户量锐减50%。”这让她很沮丧。

不仅如此，子西还发现，像普通二手房市场一样，大多数二手豪宅的价格也松动了，“少则降价四五十万元，多则降价二三百万元”。《财经天下》从贝壳APP上看到，位于杭州亚运村的高端住宅桂冠东方，一套在8月9日首次挂牌的197平方米的四室，从1230万元调价到9月4日的990万元，降价幅度达到240万元。

与奥邸国际同板块的江景大宅臻奥院，挂出的多套181平方米的四室，降价幅度分别在60万～100万元不等。“不管是钱江世纪城也好，申花板块也罢，这些区域里的豪宅价格，确实存在一定的压力。”对于“杭州豪宅市场是否在重塑”这个问题，杭州贝壳研究院院长上官剑给出了肯定回答。

他认为：“影响豪宅价格最重要的原因就是供求关系。这两年来，杭州政府推出的不少低密宅地，被打造成高端住宅，因此杭州豪宅的数量不算少。”比如位于钱塘江南岸的钱江世纪城北部的亚运村板块，今年交付量就较大。

实际上，将视线范围放大来看，2024年杭州预计有超过80个楼盘，总量超7万套住宅交付。杭州的二手房市场，以及部分区域的新房市场，今年以来都在以价换量，这对高端住宅市场有一定的冲击。

毕竟，房源更多、价格波动的情况下，购房者可选择的余地更大。再加上法拍豪宅成交价格不断走低，“尽管几套不具有代表性，但大家会觉得这是个新的锚点：一套法拍房价格更低，就像蝴蝶扇动了一下翅膀，对整个区域的豪宅市场，或多或少有一定的影响。”上官剑坦言。

当然，如今的杭州二手豪宅市场，也不乏一些潜在的客户，比如本地人宋城。这一次又一次没摇中新房后，宋城打算去看看二手房，“毕竟也降了不少。”其中的逻辑依然是：杭州的新房和二手房价格之间，仍存在一定的剪刀差，这导致核心区域的新房普遍一房难求。而核心区域的新房，往往就是低密度的高端住宅。

一些购房者若长时间摇不到号，就会回到二手房市场。除了杭州本地人外，“外地客户的需求也是存在的。”上官剑告诉《财经天下》，“不过总体来看，大家普遍观望氛围比较浓厚。”

在杭州从事金融工作的王枫，因工作的关系接触了一些高端人群。他们中的一些人在三年前，还会购买杭州的房子，甚至将其作为投资品，如相对保值的住宅大平层、商改大平层等。但从2021年开始，“他们对杭州豪宅的态度，可以用‘观望、犹豫、谨慎’六个字来形容。”

王枫告诉《财经天下》，他们很在意前房主是否被牵扯到一些纠纷中，这对他们做生意的人来说，并不是一个好兆头，“即便有投资人群，他们的心理也是：现在也没有特别好的机会，还不如购买投资性保险”。

其实，在杭州豪宅市场的重塑当中，一些持有高端住宅没来得及抛售的人，他们的资产也受到了不小的影响。杭州的思雅就是其中一个，她正在为她的豪宅——翡翠海岸寻找买家。位于杭州上城区的翡翠海岸，139平方米的四室带一个大阳台。如今，思雅给出的挂牌价位为1650万元，相较于5月首次挂牌时的1810万元，降了150万元。

豪宅区域的格局不断变化

杭州房价虚高的泡沫慢慢被挤压，杭州豪宅区域的格局也在不断变化。

金范在杭州从事房地产工作将近二十年了，见证着杭州豪宅市场的起起伏伏。在他看来，南星桥是杭州公认的传统豪宅区。南星桥范围大致西起复兴大桥，东到望江东路，南起之江路，北到秋涛路。因坐拥钱江新城CBD核心区域，南星桥在过去十多年时间里，吸引了绿城、滨江等知名开发商。

擅长打造高端住宅的滨江、绿城，在南星桥打造了一系列高端豪宅项目，比如蓝色钱江、候潮府、金色海岸和阳光海岸等。这些楼盘的房价，普遍每平方米10万元以上。其中，仁恒滨江园项目在2019年，创下了杭州千万豪宅39分钟清盘的壮举。

在提及南星桥区域时，外界通常会用“这里聚集了杭州最顶流的老钱”，以及“杭州豪宅密度最高的区域之一”等句子来形容。据说，某互联网教父级人物，被当年的盛景所吸引，也购买了一套金色海岸。《钱江晚报》报道称，包括滨江集团董事长戚金兴在内，滨江的许多高管都住在南星桥板块的金色海岸，以及阳光海岸小区。

那些年，二手豪宅价格上涨幅度明显，使得新房和二手豪宅的剪刀差，越来越明显。不过，时移世易，在杭州发展重心的转移中，豪宅产品的更新迭代下，人们对于产品和区域的选择，也悄然发生了改变。

“南星桥的豪宅房龄比较老了，有一部分人往外搬了。”金范告诉《财经天下》，他们搬去的地方，并不局限于某一个地区。按照占据钱塘江、运河、西湖、西溪稀缺资源这个点来看，杭州豪宅大体上被分为三大区域：钱江新城、南星桥和武林商圈；江河汇、望江、奥体、申花；桥西、文教、江村和滨江区府。

在购买杭州豪宅的人群当中，互联网科技和金融从业者，占有不小的比重。有新媒体曾选取湘湖壹号、西溪风情、云栖玫瑰、阳明谷等9个杭州别墅小区，以及东方润园、武林壹号、金色海岸等7个高层作为研究对象，这些住宅分布在萧山区、未来科技城、之江区、钱江新城、武林商务等区域，套均金额超过千万元。

小区的居住者大多是金融和互联网科技从业者，工作地主要集中在城西科创大走廊、滨江、钱江新城、黄龙、武林湖滨五大板块。“他们伴随着杭州互联网经济产业的发展壮大积累了财富。”金范告诉《财经天下》。金融从业者也有一定的比重，是因为杭州有很多私募公司。

值得一提的是，杭州“新封面”钱江新城与钱江世纪城，凭借独特的地理位置和丰富的资源，吸引金融和互联网科技从业者、高端人才，在创业致富“新贵”的同时，还引来了大量的MCN机构和主播。自2016年直播电商兴起后，大量的MCN机构和主播，汇聚到杭州这个电商发达的城市。

杭州那些最出名的头部网红们，不少人选择了钱塘江畔的高层大平层，比如雪梨就住在网红最多的高层大平层银杏汇；张大奕入手过一套价值3000万元、402平方米的位于钱江新城核心区域的迪凯金座。“比起西湖的烟波浩渺，钱塘江的波涛汹涌似乎更能配得上这些网红的野心。”有人如此形容道。

只不过，时代的车轮滚滚向前，从房地产大佬到互联网大佬，再到电商直播网红，一波浪潮过去另一波浪潮又来，周而复始，循环往复。每一波，都会有优胜劣汰。有人赢，就有人输。比如昔日第一网红公司如涵的老板，身价一度高达6个亿的张大奕，在9月19日发文称，将无限期延迟吾欢喜的衣橱、裙子君、Jupevendue店铺上新，以顺应市场寻找下一个目标。

另一边，杭州法拍房豪宅市场上，隔一段时间，就会有一套房子悄然上架。他们的主人，被“大浪淘沙”了。尽管在杭州豪宅市场的重塑当中，一些法拍豪宅显而易见遇冷了，一些二手豪宅即便降价也迟迟无人问津，“但最终总会有合适的人，以合适的价格买走或拍走。”金范告诉《财经天下》。

“杭州霞映锦绣里第三期开盘肯定还会一如既往地火。”面对宋城的再次询问，该楼盘的销售如此回答道。

（文中人物宋城、金范、思雅、张天、子西、王枫为化名）